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Cada empreendimento é um estudo de viabilidade próprio. Comece por um; o endereço e as premissas podem ser preenchidos depois.
Nenhum empreendimento com esse texto no nome ou no endereço.
Carregando o seu contrato.
Os números do projeto, como VGV, lucro e margem, não fazem parte deste acesso.
Carregando a linha do tempo.
Carregando a sua unidade.
O mês 1 é o início do estudo, e o lançamento, meses depois, é o marco da correção de preço.
Sem data preenchida o estudo roda igual, e os campos dizem só MÊS N. Com data, cada campo de mês ganha ao lado o mês real: MAI/27.
Ainda não calculado.
A negociação com o terrenista combina dinheiro e permuta de unidades nos blocos abaixo.
Não há unidades em permuta.
| Unidade (do mix) | Qtd. | Valor |
|---|
As unidades saem do estoque vendável: reduzem o VGV líquido e não geram receita.
Com a tabela de vendas ligada, as unidades da permuta são escolhidas pelo sistema nos andares do meio e aparecem no mapa de vendas.
Não há repasse ao terrenista.
Sai como despesa mensal proporcional a cada recebimento das vendas de mercado, e não reduz o VGV. Teto em branco significa sem teto.
Em %, incidem sobre a base da negociação: o dinheiro, a permuta física e a base declarada da permuta financeira (o campo próprio ou o teto, quando houver). Em R$, o valor digitado sai inteiro no mês da entrada do terreno, sem índice, e o % daquele custo fica inerte. Os custos de aquisição saem do cálculo, no mês da entrada do terreno. Zero digitado vale zero; campo vazio impede o cálculo.
| Unidade | Tipologia | Qtd. | Retidas | Área m² | R$/m² | Ticket | VGV | Aluguel mensal | Diária |
|---|
Ticket e VGV são leitura da própria linha, publicada pelo servidor; nada se calcula neste painel.
Short stay só se aplica a linha Residencial: em Comercial, Vaga e Box a diária não é lida.
Retidas são as unidades que o incorporador guarda para si: saem do VGV líquido e do fluxo, e aparecem no resultado como patrimônio, que é leitura e não caixa. A dinâmica de venda de cada unidade (quando o estudo descreve a venda por produto) mora na seção Vendas, no modo "Por produto" do seletor de modalidade.
Tipologia é uma de quatro: Residencial, Comercial, Vaga ou Box. O nome da unidade fica na primeira coluna.
Valorização com a inflação, em % ao ano, do jeito que o mercado divulga. Até as chaves vale do lançamento ao habite-se; depois das chaves vale nos 5 e 10 anos seguintes. O sistema tira a inflação do estudo e mostra embaixo de cada campo o ganho acima dela. Digite em %: 7,5 para 7,5%. Aceita de −50 a 100; negativo é desvalorização. Vacância anual, ocupação e taxa do short stay em % (0 a 100). Vazio em qualquer um deles faz a leitura correspondente sair como frase, sem travar o cálculo das outras.
Ainda não calculado.
| Unidade | Tabela | Valor na entrega | Ganho de capital | Renda convencional | Rendimento a.a. convenc. | Payback convenc. | Renda short stay | Rendimento a.a. short stay | Payback short stay |
|---|
Ainda não calculado.
| Unidade | Valor em 5 anos | Valor em 10 anos | Convencional | Short stay | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Renda anual | Yield sobre o preço de tabela | Payback pela renda | Payback com valorização | Renda anual | Yield sobre o preço de tabela | Payback pela renda | Payback com valorização | |||
| Descrição | Produto (do mix) | Qtd. | % desc. | Tabela cheia | Valor total | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Nenhuma venda personalizada | ||||||
O pacote sempre tem produto e quantidade: as unidades saem do estoque de mercado pela tabela do mix. O valor pode ser o da tabela com o desconto (derivado) ou um valor negociado à mão, escolhido na pílula ao lado do campo.
A venda personalizada é normalmente depois do lançamento; investidor que entra antes dele vai em Investidores, na modalidade de unidades, e não aqui.
Aportes de investidores são caixa, não receita; o resultado separa o lucro do projeto e do incorporador.
| Nome | Aporte total | Recebimento | Remuneração | Parâmetro | Mês pgto. |
|---|
Parâmetro conforme a remuneração: múltiplo (ex.: 1,4 = devolve 1,4× o aporte), % do lucro do projeto, ou % do VGV nominal, o VGV a preços correntes, que é o que o empreendimento vende (a preços constantes é o mesmo número). O % do VGV vai até 40%: é o equivalente, em reais, ao teto anterior sobre o VGV de base. Mês de pagamento vazio = final do fluxo.
| Nome | Produto (do mix) | Qtd. | % desc. | Tabela cheia | Pago | Comissão | Mês aporte | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Nenhum investidor por unidades | ||||||||
O investidor por unidades compra unidades do mix pela tabela de lançamento, com desconto opcional, e paga na mesma forma da venda personalizada (entrada e parcelas). Não há participação no lucro nem devolução: o retorno dele é a unidade.
Uma estrutura por estudo: dívida, FIDC, equity, terrenista ou compra de bloco; aportes são caixa, não receita.
FIDC: cessão de recebíveis.
Equity SPE: o fundo entra como sócio da SPE, com tranches de aporte e uma cascata de pagamento.
Terrenista: o fundo compra o terreno e entra no resultado no lugar dele.
Compra de bloco: o fundo compra um bloco de unidades com desconto.
Prefixado usa só a taxa/spread. CDI e IPCA somam a base digitada (o motor não projeta curva de mercado) mais o spread, convenção brasileira: é soma, não "% do CDI". Durante a carência os juros capitalizam; depois de paga a carência, eles viram despesa quando efetivamente pagos.
Bullet no repasse: o principal volta inteiro no mês do repasse bancário (habite-se + meses do repasse), respeitada a carência de principal. Bullet no habite-se: no habite-se. Estudo salvo antes de 14/09/2026 com bullet no repasse abre na forma antiga (quita no último recebimento) e o resultado pede revisão.
"% dos recebíveis ao credor" só vale no sistema "% dos recebíveis": cada receita do mês manda essa fração ao credor, juros primeiro e o resto amortiza principal (cash sweep). Nos outros sistemas o campo fica guardado e sem efeito.
A garantia é registro da negociação: não move o fluxo, este motor não simula falha de projeto. O LTV é o teto de alavancagem contratado, como % do VGV bruto do mix, conferido contra o valor captado.
Mensais: só as parcelas mensais do cliente. Chaves: só a parcela das chaves. Repasse próprio: só o repasse com recurso próprio do comprador (a liberação do banco não é carteira do projeto). Pós-chaves: o principal e os juros do pró-soluto. Sinal e balões não se cedem nesta versão.
Deságio: o preço é a face cedida menos o deságio. Taxa: o preço é o valor presente dos recebíveis cedidos, descontados à taxa até o mês da cessão (as duas são a mesma conta vista de dois lados, e o motor deriva a outra).
A cota subordinada é retida pela incorporadora: não gera caixa, e recebe por último, só depois de o sênior estar coberto.
| # | Mês | % do total | Distribuição | Marco |
|---|
Catch-up só existe na base % do lucro.
| Unidade (do mix) | Qtd. | Valor |
|---|
As unidades saem do estoque vendável: reduzem o VGV líquido e não geram receita.
Sai como despesa mensal proporcional a cada recebimento das vendas de mercado. Teto em branco significa sem teto.
Terrenista e permuta do terreno não coexistem: o terreno tem um dono.
| Unidade (do mix) | Qtd. | Valor |
|---|
O saldo (o que não entrou na entrada) se divide em parcelas iguais a partir do mês de início.
| Custo adicional (IPTU, cartório, jurídico, projetos, infra...) | |||||
|---|---|---|---|---|---|
Em parcelas iguais, informe descrição, valor total, mês da primeira parcela e a quantidade (1 para gasto único).
| Nome | Ajuste de preço | Entrada | Obra | Entrega |
|---|
Nenhuma condição ainda: adicione a primeira para dividir o preço entre entrada, obra e entrega.
Sem linha no mix ainda: preencha o mix para dizer quanto de cada linha vai em cada condição.
| Unidade | Dinâmica de venda |
|---|
Nenhuma linha tem distrato: multa e devolução não entram no cálculo.
Repasse financiado vazio = o repasse absorve todo o resíduo do preço (formato clássico). Preenchido, o que sobrar vira repasse com recursos próprios do cliente.
| Periodicidade | Quantidade | % do preço em cada |
|---|
Quando não informado, começa 2 meses antes do início das vendas (mínimo mês 1).
| Despesa pré da Doma (paga pela taxa de incorporação) | |||
|---|---|---|---|
Custo do empreendimento (IPTU, cartório, jurídico, projetos) vai em Custo adicional.
Não há despesa prévia cadastrada.
No modo à vista, informe apenas descrição, valor e mês.
O banco financia a medição da obra; liberação e amortização são caixa, só juros e taxas entram no resultado.
O limite é % do custo de construção (custo/m² × área equivalente). Taxa de administração, manutenção e custos adicionais ficam de fora, porque o banco financia medição de obra. O vencimento é obrigatório: sem ele o custo da dívida passaria a depender do horizonte do estudo, e não do contrato.
Estruturação (% do limite) e seguro de obra (% do custo de construção) são à vista no mês da contratação. O seguro é prêmio único de risco de engenharia, não MIP/DFI do comprador. A amortização é a fração da série mensal de repasse financiado, em R$; não é percentual do preço da unidade.
Faixas que o motor aceita: limite até 100% do custo de construção · carência até 120 meses · estruturação até 10% do limite · seguro até 2% do custo de construção (prêmio único, não por ano de obra) · amortização até 100% da série de repasse · taxa fixa, CDI e spread até 50% a.a. cada, e a soma CDI + spread também até 50% a.a.
Todos os valores em reais de hoje. A TMA é real: só o retorno acima da inflação.
Este estudo corrige só as parcelas do cliente (INCC/pós-chaves) sem preços correntes: forma antiga. Escolha um modo para regravar.
Corrige as parcelas do cliente. Os juros do pós-chaves são da tabela do pró-soluto, não entram aqui.
Vazio = a tabela segue o INCC, que é como as tabelas se indexam durante a obra. Informe 0 para declarar tabela parada (premissa conservadora). A preços correntes a taxa de desconto do VPL passa a ser nominal.
TMA utilizada no VPL, no payback descontado e no reinvestimento da MIRR. A taxa digitada é sempre real; em fluxo corrigido o motor a converte para a nominal equivalente antes de descontar.
TMA aguardando o IPCA para a conversão.
Piso do estudo: disponível depois do cálculo.
A TMA é sempre real. Em fluxo corrigido o motor aplica Fisher sozinho e compara o piso com a nominal equivalente; a preços de hoje o piso nominal e a TMA real não se comparam direto (o motor diz por quê, na nota do piso acima).
Liga uma tabela de preços por unidade, com andar e orientação da fachada, sobre o R$/m² médio da pesquisa.
A aba não tem pendência.
Nenhum luz_geo.json anexado a este estudo, então a planta do prédio não é desenhada. Suba o arquivo para vê-la; sem ele vale a sequência digitada em "Cadastro sem arquivo", logo abaixo.
Sem imagem anexada.
A sequência é a ordem de cadastro, 01, 02, 03, e não muda quando você troca o lado ou a orientação de um final. Térreo, cobertura e andar copiado são exceções: cada uma tem nome e faixa próprios.
Uma foto por linha do Mix, que vale para todas as unidades da linha e aparece no cartão da unidade no mapa. Para uma unidade ter foto própria, abra a unidade no mapa de vendas.
Estas fotos não são mais da unidade ou da linha em que foram gravadas e não aparecem na tela nem nos documentos. Recoloque a foto na unidade ou na linha certa, ou apague.
Monte o andar acima. Quando a planta fechar com o mix, a escada, os preços e o resumo aparecem aqui.
Marque os produtos que entram na escada de preços; o que ficar desmarcado vale o preço do Mix. Vagas e boxes ficam sempre fora.
Lendo as três escadas…
| De | Até | Coeficiente da faixa |
|---|
| Andar | Ajuste |
|---|
Só as fachadas que a planta usa. Cada uma vale um coeficiente sobre o preço da unidade, e o preço médio da tipologia continua preso à pesquisa. Campo vazio é a fachada base.
Manter a média redistribui preços entre unidades. Isso, sozinho, não aumenta o VGV nem comprova maior lucro.
| Linha | Menor R$/m² da pesquisa | Maior R$/m² da pesquisa (teto) | Avisos |
|---|
A tabela usa o maior preço como teto da unidade mais cara.
A torre aparece quando a planta fechar.
Foto da unidade
| Tipologia | Menor preço | Maior preço |
|---|
Cada alavanca varia isolada e reexecuta o motor completo: é o diagnóstico do que mais move o resultado, e quanto cada uma aguenta antes de o VPL zerar.
Rode a sensibilidade (▶) para ver o tornado.
Rode a sensibilidade (▶) para ver a matriz preço × custo.
Clicar num marco leva a planilha até o mês e o seleciona; todas as rubricas e todos os meses continuam na tabela.
O que está digitado é o cenário conservador, e por isso ele já nasce marcado. Pessimista e otimista são deltas declarados sobre estas mesmas premissas, na grade abaixo: cenário é lente, não se grava por cima do estudo.
Aqui os deltas se compõem: vários parâmetros deslocados de uma vez. É o julgamento: e se o mundo for assim.
| Parâmetro | Pessimista | Otimista |
|---|
Digite só o tamanho do deslocamento. O sinal permanece fixo; campo em branco não declara deslocamento.
Digite só o tamanho do deslocamento: a direção de cada campo já está fixada no sinal ao lado dele, e é a que piora o cenário no pessimista e melhora no otimista. Deixe em branco o que não se desloca. Cenário sem delta declarado é idêntico ao conservador. O deslocamento é o mesmo da aba Sensibilidade: um cenário com um único parâmetro dá exatamente a linha dela. Lá as variações vão com sinal, porque aquela aba varre os dois lados de cada alavanca; aqui o lado já está escolhido.
Aporte é capital, não receita. A devolução inclui aporte e remuneração; só a remuneração reduz o lucro do incorporador. Os custos do banco e do fundo já estão no lucro do projeto.
Composição do estudo
Escala única em reais, com zero explícito. O comprimento de cada barra representa o valor da rubrica; os conectores mostram o saldo que passa à próxima. Despesas financeiras entram no lucro; captações e amortizações não.
05. Composição do preço: do vendido de mercado a composição exclui vendas personalizadas e permuta
Base: vendido de mercado de · corte no habite-se, mês , inclusive.
Mesma escala do preço em cada linha, sem normalização. Juros e correção podem superar 100% do vendido.
Vendas personalizadas ficam fora desta composição.
Financiamento à produção: a alavancagem paga neste estudo?
Não há financiamento da produção neste estudo.
| Indicador | A | B | Δ (A−B) | Vencedor |
|---|
Leia as diferenças junto do resultado: VPL ↗ · Exposição ↗ · Payback ↗
Uma alavanca por vez, mantendo as demais premissas.
A comparação usa o motor atual, inclusive para versões antigas.
| Nome | Estudo | Data | Estado | Motor |
|---|
Os índices que os estudos com "Usar o cenário macro da empresa" ligado passam a usar.
INCC alimenta a correção até as chaves; IPCA ou IGP-M (conforme a escolha de cada estudo) alimenta o pós-chaves; CDI alimenta os estudos com banco em "CDI + spread" e fundos com indexador CDI.
Opcional. Serve só de comparação no documento do investidor de unidades; não entra no cálculo do estudo. Com algum percentual preenchido, o mês de referência e a fonte são obrigatórios; com a média da cidade, o nome da cidade também.
Ainda não definido.
Gravar reescreve os índices de todos os estudos que usam o cenário da empresa.
Os termos financeiros do sistema, com a definição e como cada um aparece no DOMA.
Quem entra no sistema, com que perfil, em que estudos e com que vínculo.
| Pessoa | Perfil | Estudos e vínculo | Último acesso | Ações |
|---|
O registro guarda login, aba aberta, documento baixado e visão como outro acesso. Não guarda o que foi digitado, nem o endereço de rede.
Nenhum e-mail é enviado: depois de cadastrar, o sistema monta a mensagem de acesso para você copiar e entregar. O que o perfil não vê não sai do servidor, e o acesso cai na hora em que for revogado.
Copie a mensagem e entregue por fora do sistema. Ao fechar esta caixa, a senha não volta a aparecer.
O endereço pode ser preenchido depois.
Texto comercial, até 5 linhas. Entra nos documentos de investidores e no completo.
Texto comercial, até 5 linhas. Entra nos documentos de investidores e no completo.
As premissas do estudo não são tocadas por aqui.
O estudo e todas as premissas são apagados. Esta ação não tem volta.
Maiúsculas, acentos e pontuação não precisam bater; as palavras, sim.
O dado guardado que a tela não conseguiu ler é apagado. Esta ação não tem volta; exporte o estudo antes, se quiser guardá-lo.
Maiúsculas, acentos e pontuação não precisam bater; as palavras, sim.
Regerar a lista pelos pavimentos-tipo muda estas unidades. Confirme antes de aplicar.
O mix passa a seguir a planta nas linhas divergentes. Confirme antes de aplicar.
A imagem e a miniatura são apagadas. O estudo não muda.
Não há investidor de capital neste estudo.
Não há tipologia no mix.
Por exemplo, Apto 804.
Vazio usa o preço de tabela.
Um estado congelado do estudo. A comparação futura usa o motor vigente.
Comparar sempre RECALCULA com o motor de hoje: se ele mudou desde o congelamento, o VPL da época aparece ao lado do VPL atual.
A versão congela as premissas do estudo COMO ESTÃO agora. Ela nunca é editada -- para "mudar" uma versão, congele outra.
Versões salvas
A versão é apagada. Esta ação não tem volta.
Maiúsculas, acentos e pontuação não precisam bater; as palavras, sim.
